Forschung I Büro zu Wohnen

2009

Forschungsprojekt „Redevelopment – Möglichkeiten und Chancen, unrentabel und unfunktionell gewordenen, innerstädtischen Bürohausbau der Fünfziger, Sechziger und Siebziger Jahre zu Wohnraum umzunutzen.“

Ziel des Forschungsprojektes war die Klärung der Frage, ob ein Potential vorliegt, innerstädtisches Wohnen durch Umnutzung von unwirtschaftlich gewordenen Bürobauten zu ermöglichen. Methodisch wurde davon ausgegangen, dass in einer Auswahl von Städten die Immobilienmärkte untersucht und modellhaft Bauten ausgewählt werden, deren Potential für eine Umnutzung entwurflich und im Hinblick auf Kosten geprüft wurde.
Die angestrebte Interdisziplinarität – Projektleiter waren ein Architekturhistoriker und zwei praktizierende Architekten, von denen einer als Entwurfsprofessor an der Universität arbeitet – sowie die zugezogenen externen Kapazitäten ermöglichten einen komplexen Blick auf das Arbeitsfeld, der aber keine rein immobilienwirtschaftliche Betrachtung bedeutet.

Entwurfsansatz
Die Lage in der Stadt und im näheren Umfeld stellt den wesentlichen Faktor für den wirtschaftlichen Erfolg einer Anlage dar. Die Untersuchungen der Fallstudien haben gezeigt, dass es bei einer Umwandlung zu Wohnen fast immer einer größeren baulichen Maßnahme bedarf.
Dieser notwendige Grad des Rückbaus ermöglicht auf der anderen Seite eine oft weit gefächerte Variantenvielfalt im „Neuaufbau“. Die Entscheidungszwänge im Entwicklungsprozess werden einem demnach weniger von der Immobilie selber aufgezwungen, da sich diese mehr oder weniger in das Produkt verwandeln lässt, das nach Ansicht der Vermarktungsprognose erforderlich ist.
Das Umfeld ist dagegen der wesentliche Einflussfaktor für die Entscheidung über Nutzungsart und Entwurf. Je nach Gebäudetyp (bzw. individueller Besonderheit) fließt dann noch die bauliche Veränderungsfähigkeit des Objektes zu einem unterschiedlichen Grad in die Entscheidungsfindung ein.

RedeTool – Programm zur Erfassung und Bewertung der Möglichkeit einer Umnutzung von Büro zu Wohnen
Bei der Beschäftigung mit den unterschiedlichen Fallstudien wurde den Verfassern schnell klar, dass nur über die individuelle Bewertung einer Vielzahl von Faktoren eine Aussage über die Möglichkeit eines – wirtschaftlich – erfolgreichen Redevelopments zu geben ist.

Um diesen „Prüfweg“ auch ohne immobilienwirtschaftliches Know-how nachvollziehbar zu machen, wurde das „Tool“ (Datenbankprogramm) entwickelt, das die Daten der Bestandsobjekte auswertet und eine grobe Einschätzung liefert, ob eine Umnutzung sinnvoll ist. Es wurde eine Software programmiert, die über eine allgemein verständliche Eingabeoberfläche verfügt und grafisch visualisierte Ergebnisse liefert.

Forschungsprojekt REDEVELOPMENT