Kompetenzen

Einfach Bauen und bezahlbarer Wohnungsneubau

Das einfache Bauen nach dem Gebäudetyp E eröffnet neue Möglichkeiten für kostengünstigen Wohnungsbau und ressourcenschonende Bestandsentwicklung. Durch den bewussten Verzicht auf überhöhte Standards, den flexiblen Umgang mit technischen Regeln und die Förderung innovativer Bauweisen wird das Bauen wieder wirtschaftlich und praxisnah.

Unser Ansatz: Einfach bauen mit System und Verantwortung

1. Reduktion auf das Wesentliche
– Zielgerichtete Planung: Fokus auf funktionale, nutzerorientierte und ressourcenschonende Lösungen
– Verzicht auf Überstandard: Abweichungen von kostenintensiven Normen, ohne Sicherheits- oder Nutzungsqualität zu gefährden.
– Abgrenzung: Überregulierte Bauweisen erhöhen die Komplexität und Baukosten unnötig.

2. Neue Spielräume durch Gebäudetyp E
– Ermöglichung abweichender Bauweisen: Flexibilität gegenüber technischen Baubestimmungen und allgemein anerkannten Regeln der Technik (aaRdT), wenn Bauherr und Planer dies bewusst vereinbaren.
– Rechtssicherer Rahmen: Aufklärung und Einverständnis der Bauherrschaft sind zentrale Voraussetzungen.

3. Standardisierte Vereinfachungen
– Bauteiloptimierung: Beispielsweise reduzierte Deckendicken oder vereinfachte Elektroausstattung, wenn funktionale Anforderungen erfüllt bleiben.
– Wiederholbarkeit: Typisierte Lösungen für serielles, kostengünstiges Bauen.

4. Experimentelles und innovatives Bauen
– Förderung neuer Bauweisen: Einsatz erprobter, aber noch nicht standardisierter Materialien und Techniken möglich.
– Abgrenzung: Sicherheit und Funktionalität müssen weiterhin gewährleistet sein.

5. Wirtschaftliche Sanierungen im Bestand
– Schutz des Bestandes: Vermeidung von kostenintensiven Anpassungen, wenn keine Sicherheitsrisiken bestehen.
– Pragmatischer Umgang mit Schallschutz und Ausstattung: Zum Beispiel reduzierte Trittschalldämmung oder angepasste Heizleistung.

6. Rechtssichere Abweichungsvereinbarungen
– Transparente Kommunikation: Detaillierte Aufklärung über Qualität, Komfort und mögliche Einschränkungen.
– Dokumentierte Zustimmung: Verbindliche Vereinbarungen im Planungs- oder Bauvertrag.

7. Erleichterungen im Baurecht
– Angepasste Landesbauordnungen: Erleichterter Umgang mit Abweichungen, insbesondere im Bestand.
– Verzicht auf Pflichtstellplätze und erleichterte Umnutzung: Zusätzliche Flächenpotenziale im urbanen Raum.

Bestandsentwicklung und Nachverdichtung

Nachverdichtung im Bestand und Dachaufstockung: Potenziale systematisch erkennen und nutzen

Die Dachaufstockung und Nachverdichtung im Bestand bietet die Chance, innerstädtischen Wohnraum effizient zu erweitern – ressourcenschonend, nachhaltig und wirtschaftlich. Unser Büro begleitet Sie bei der Potenzialanalyse und Planung von Aufstockungen mit einem erprobten, systematischen Vorgehen.

Unser Vorgehen: Potenzialanalyse für Dachaufstockung und Nachverdichtung

1. Projektgrundlagen erfassen
– Projektbezeichnung, Auftraggeber, Umfang der Untersuchung (z. B. Anzahl der Liegenschaften)
– Zieldefinition: Identifikation geeigneter Gebäude für Dachaufstockung oder Nachverdichtung
– Vorgehensweise: Interdisziplinäre Bearbeitung durch Architektur, Stadtplanung, Statik und Baurecht

2. Lage- und Umfeldanalyse
– Einbindung des Gebäudes in das städtebauliche Umfeld und Quartier
– Luftbildauswertung, Analyse der Erschließung, Freiflächenpotenziale
– Quartierskontext: Höhenentwicklung, Nutzungsstruktur, Bebauungsdichte

3. Gebäudebestandsanalyse
– Erfassung relevanter Gebäudekennwerte: Baujahr, Geschossigkeit, Dachform, Firsthöhe, Flächenkennwerte
– Tragwerks- und Konstruktionsanalyse: Decken, Dach, tragende Bauteile
– Zustandsbewertung, Modernisierungsgrad, dokumentierte Schäden
– Fotodokumentation und Auswertung der Katasterunterlagen

4. Baurechtliche Rahmenbedingungen
– Prüfung geltender Bebauungspläne, §34 BauGB und BauNVO-Kennwerte (GRZ, GFZ, Vollgeschosse)
– Analyse von Höhenentwicklungen, Abstandsflächen und Stellplatznachweisen
– Berücksichtigung von Denkmalschutz, Gestaltungssatzungen und Milieuschutz

5. Tragwerksanalyse und bauliche Machbarkeit
– Erste Einschätzung der statischen Reserven der vorhandenen Bausubstanz
– Bewertung von Aufstockungslösungen: Massivbau, Holzbau oder Leichtbauweise
– Erforderliche statische Ertüchtigungsmaßnahmen

6. Technische Erschließung und Brandschutz
– Machbarkeit der technischen Anbindung: Heizung, Wasser, Strom, Lüftung
– Brandschutzkonzepte, zweiter Rettungsweg, Möglichkeiten zur Aufzugsnachrüstung
– Aspekte der Barrierefreiheit und Komfortsteigerung

7. Variantenuntersuchung und Potenzialbewertung
– Entwicklung von Volumenstudien und Entwurfsskizzen (1–2 zusätzliche Geschosse, Staffelgeschoss)
– Grobe Berechnung der möglichen Flächen: BGF, GF, Wohnfläche

8. Priorisierung und Handlungsempfehlungen
– Übersichtliche Vergleichsmatrix der untersuchten Gebäude
– Bewertung nach Wirtschaftlichkeit, technischer Umsetzbarkeit und städtebaulicher Verträglichkeit
– Empfehlung geeigneter Pilotprojekte zur weiteren Planung

9. Nächste Schritte der Projektentwicklung
– Ermittlung notwendiger Fachgutachten: Statik, Brandschutz, Baugrund, Schallschutz
– Empfehlungen zur Weiterbearbeitung: Machbarkeitsstudie, Vorentwurf, Bauantrag

Chancen der seriellen Sanierung

Serielle Sanierung: Industrielle Vorfertigung als Schlüssel zur Effizienz
Die serielle Sanierung zeichnet sich durch die industrielle Vorfertigung außerhalb der Baustelle aus. Ein wesentliches Merkmal ist die Optimierung der Bauprozesse entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Durch die Standardisierung der Sanierungsschritte und die Verlagerung von Arbeiten in die Planung und Vorfertigung werden Sanierungen deutlich effizienter.

Sanierungen können so schneller, mit weniger Fachkräften vor Ort und in hoher Ausführungsqualität durchgeführt werden. Besonders die Bauzeit vor Ort verkürzt sich erheblich. Laut Ecoworks (2024) dauert die Montage auf der Baustelle nur drei bis vier Wochen, während bei konventionellen Bauverfahren etwa zwei- bis dreimal so viel Zeit erforderlich ist. Die gesamte Projektdauer kann bei serieller Sanierung auf acht bis zwölf Wochen reduziert werden (Ecoworks 2024; Renowate 2024).

Baukosten und Wirtschaftlichkeit der seriellen Sanierung
Die Kosten der seriellen Sanierung sind häufig der entscheidende Faktor. Nach aktuellen Marktrecherchen liegen die Preise für serielle Sanierungen bei 1.500 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Dieser Preis bezieht sich auf Sanierungen, die den energetischen Standard eines KfW-Effizienzhauses 55 erreichen.

Die angegebenen Kosten umfassen sowohl die energetische Sanierung als auch die bauliche Modernisierung des Gebäudes. Damit bietet die serielle Sanierung eine kosteneffiziente und zeitsparende Alternative zu konventionellen Sanierungsmethoden.

1. Standardisierte und anpassbare Lösungen
– Entwicklung standardisierter Sanierungslösungen, die flexibel an verschiedene Gebäudetypen anpassbar sind.
– Förderung industriell skalierbarer Sanierungskonzepte im Wohnungsbau.

2. Vorfertigung und modulare Bauweise
– Produktion von vorgefertigten Fassadenmodulen, Dach- und TGA-Elementen im Werk.
– Einsatz von industriell gefertigten Bauelementen mit hoher Passgenauigkeit zur Beschleunigung der Montage.

3. Prozessstandardisierung und Effizienzsteigerung
– Nutzung wiederholbarer Bauprozesse und standardisierter Bauteile zur Reduzierung von Baukosten und Fehlerquellen.
– Serienfertigung besonders geeignet für Sanierungen im großvolumigen Gebäudebestand.

4. Verkürzte Bauzeit und minimale Nutzungsstörung
– Schnelle Montage vorgefertigter Sanierungsmodule direkt auf der Baustelle.
– Durchführung der Sanierung im bewohnten Zustand mit minimaler Beeinträchtigung für die Nutzer.

5. Nachhaltigkeit und energetische Optimierung
– Integration von energieeffizienten Bauelementen, wie Wärmedämmung und Photovoltaik.
– Reduktion von CO₂-Emissionen und Bauabfällen durch präzise, industrielle Fertigung.

6. Digitale und technologische Unterstützung
– Einsatz von Building Information Modeling (BIM), digitalen Simulationen und smarten Steuerungssystemen zur Prozessoptimierung.
– Nahtlose Abstimmung zwischen Planung, Vorfertigung und Montage durch digitale Werkzeuge.

7. Skalierbare Kostenstruktur und Wirtschaftlichkeit
– Höhere Planungskosten zu Projektbeginn, aber signifikante Einsparungen durch standardisierte Serienproduktion.
– Besonders wirtschaftlich bei größeren Immobilienportfolios und standardisierten Gebäudetypen.

Vorgehensweise bei der seriellen Sanierung – Standardisierte und digitale Prozesse

1. Bestandsaufnahme und 3D-Laserscan
Das Bestandsgebäude wird millimetergenau per 3D-Laserscanning vermessen. Aus zahlreichen Einzelscans entsteht eine präzise Punktwolke, die in ein digitales BIM-Modell (Building Information Modeling) übertragen wird. Erfasst werden alle relevanten Bauteile wie Fensteröffnungen, Geschosshöhen, Fassadenflächen und Gebäudeaußenkanten.

2. Erstellung des 3D-Modells
Die 3D-Scandaten werden in ein 3D-CAD- oder CAM-Modell überführt. Dieses digitale Gebäudemodell ist die Grundlage für die weitere Sanierungsplanung, Fertigung und den späteren Gebäudebetrieb.

3. Digitale Projektierung der Sanierung
Im digitalen Sanierungsmodell werden die Sanierungselemente detailliert geplant. Hierzu zählen:
– Modellierung der Bauteile
– Auswahl der Materialien
– Entwicklung von serienfähigen, standardisierten Lösungen
– Integration gestalterischer Elemente
– Digitale Simulationen zur Prüfung von Funktionalität und Energieeffizienz

4. Modulare Vorfertigung im Werk
Nach Abschluss der Planung beginnt die industrielle Vorfertigung der Sanierungsmodule. Dazu gehören:
– Fassadenmodule
– Dachelemente
– Fenster- und Türelemente
– Wärmedämmung
– Photovoltaikanlagen
– Energiemodule
Alle Bauelemente werden passgenau vorgefertigt und für die Montage vorbereitet.

5. Schnelle Montage vor Ort
Die vorgefertigten Sanierungsmodule werden auf der Baustelle schnell montiert und präzise an das Bestandsgebäude angepasst. Der Hersteller übernimmt dabei die gesamte Koordination und Bauleitung, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten.

6. Monitoring und Betrieb
Nach Fertigstellung erfolgt das Monitoring von Energieverbrauch und Nutzerkomfort.
Ziel ist die Sicherstellung der zugesagten Energieeffizienz und die laufende Optimierung des Gebäudebetriebs durch Auswertung der Betriebsdaten.

Energetische Sanierung

Energetische Fassadensanierung: Ganzheitlich, effizient, nachhaltig – EPBD-readiness inklusive

Die energetische Sanierung von Fassade, Dach und Leitungssträngen ist ein wesentlicher Baustein für die nachhaltige Modernisierung von Bestandsgebäuden. Unser systematischer Ansatz optimiert Energieeffizienz, Wirtschaftlichkeit und Wohnkomfort – mit Blick auf langfristige CO₂-Einsparung und Werterhalt.
EPBD-Readiness (EU-Gebäuderichtlinie):
Mit der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) in nationales Recht (bis 2026) steigen die Anforderungen an Planbarkeit, Nachweisführung und Datenqualität. Für kommunale und private Bestandshalter bedeutet das: Sanierungsentscheidungen müssen stärker stufenweise, portfolioorientiert und dokumentationssicher getroffen werden – damit Maßnahmenreihenfolge, Förder-/Finanzierungsfähigkeit und spätere Pflichterfüllung zusammenpassen.

Unser Vorgehen: Energetische Sanierung im Bestand

1. Ganzheitlicher Sanierungsansatz
– Integrierte Betrachtung: Fassade, Dach, Fenster und technische Gebäudeausrüstung (Heizung, Wasser, Strom, Abwasser) werden als vernetztes System analysiert.
– Ziel: Optimierung der Energieeffizienz und der Wohnqualität im Bestand.
– Abgrenzung: Einzelmaßnahmen ohne Systembetrachtung führen häufig zu Mehrkosten und suboptimalen Sanierungsergebnissen.

1a. EPBD-Strategie & Sanierungsfahrplan (Portfolio- und Gebäudeebene)
– Regulatorik als Planungsparameter: Ableitung eines belastbaren Sanierungspfads aus EPBD/GEG-Rahmenbedingungen – inklusive Priorisierung energetisch schwacher Gebäude und stufenweiser Maßnahmenplanung.
– Portfolio-Logik statt Einzelobjekt-Zufall: Für Bestandshalter ist entscheidend, Reihenfolge und Wirkung von Maßnahmen über mehrere Gebäude hinweg zu steuern (CAPEX-Wirksamkeit, Zeitplan, soziale Verträglichkeit).
– Nichtwohngebäude / kommunale Liegenschaften: Berücksichtigung von Mindeststandard-Logiken (MEPS) und Fristen, damit Objekte nicht in eine spätere „Nachrüst-Hektik“ geraten.
– Quartier/Programmdenken: Bündelung von Maßnahmen zu Programmen (z. B. seriell/industrialisierte Sanierung, gebäudeübergreifende Konzepte, Wärme-/Netz-Readiness), um Skaleneffekte zu realisieren.
– Abgrenzung: Einzelobjekt-Optimierung ohne Pfad/Portfolio-Priorisierung führt häufig zu Fehlreihenfolgen, Doppelmaßnahmen und vermeidbaren Kosten.

2. Technische Bestandsanalyse
– Systematische Erfassung: Zustand und Schwachstellen der Gebäudehülle und der Steigleitungen werden detailliert geprüft. Berücksichtigung von Wärmebrücken, Leitungsmaterial, Strangführung und Zugänglichkeit.
– EPBD-Datenbasis: Strukturierte Erhebung der energetisch relevanten Bestandsdaten (Hülle, Anlagentechnik, Energieträger, Mess-/Regelbarkeit) als Grundlage für belastbare Nachweise, Energieausweise und Sanierungsfahrpläne.
– Abgrenzung: Oberflächliche oder stichprobenartige Analysen erhöhen das Sanierungsrisiko; ohne konsistente Datenbasis sind Priorisierung und Nachweisfähigkeit kaum belastbar.

3. Standardisierte Sanierungskonzepte
– Typologisierung: Entwicklung von Sanierungspaketen nach Gebäude- und Leitungstyp (z. B. Baualtersklasse, Erschließungssysteme, Grundrisstypen).
– Vorteil: Effiziente Planung und Kostenoptimierung durch Wiederholbarkeit bei ähnlichen Gebäudestrukturen.
– Abgrenzung: Individuelle „Einzellösungen“ ohne Typologisierung sind bei größeren Beständen oft teurer und langsamer.

4. Planung der Sanierung im bewohnten Zustand
– Geplante Umsetzung: Logistik, Baustellenzugang, temporäre Versorgung und Mietermanagement werden frühzeitig abgestimmt. Ziel ist es, Beeinträchtigungen und Leerstände zu minimieren.
– Abgrenzung: Improvisierte Sanierungen führen zu Bauverzögerungen und hoher Belastung für die Bewohner.

5. Hocheffiziente Fassaden- und Dachdämmung
– Energieoptimierung: Dämmung nach GEG- und Förderstandards, Integration von PV- und Solartechnik, Austausch von Fenstern (z. B. 3-fach-Verglasung mit hohem Wärmeschutz).
– Solar-Readiness: Dach- und Elektro-Voraussetzungen werden so geplant, dass PV/Solartechnik ohne Re-Work umsetzbar ist (Tragfähigkeit, Durchdringungen, Leitungswege, Übergabepunkte).
– Abgrenzung: Einzelmaßnahmen ohne abgestimmtes Sanierungskonzept (z. B. Dämmung ohne Fenstertausch) bleiben energetisch ineffektiv oder erzeugen Folgekosten.

6. Erneuerung der Steigleitungen
– Ganzheitlicher Austausch: Erneuerung der Strangleitungen für Heizung, Wasser, Abwasser und Strom – möglichst zusammengefasst in Schächten oder Versorgungskernen.
– Abgrenzung: Selektive Reparaturen bergen ein hohes Risiko für zukünftige Schadensereignisse.

7. Digitale Bestandsaufnahme und Planung
– Digitaler Workflow: 3D-Aufmaß, Building Information Modeling (BIM) und digitale Leitungsplanung zur Kollisionsprüfung, Mengenermittlung, Terminplanung und Kostenkontrolle.
– Abgrenzung: Konventionelle Planung erhöht die Fehleranfälligkeit bei komplexen Bestandseingriffen.

7a. EPBD-konforme Nachweise, Dokumentation und „Readiness“
– Weiterentwickelte Energieausweise: Planung und Dokumentation so, dass zusätzliche Informationsanforderungen (z. B. Sanierungsinformationen/Renovation-Pass-Logik; perspektivisch stärkere CO₂-/LCA-Bezüge) sauber abgebildet werden können.
– Building Logbook (optional): Aufbau einer strukturierten Gebäudedokumentation als „Single Source of Truth“ (Maßnahmenhistorie, Bauteil- und Anlagendaten, Wartung, Nachweise).
– Technik-Readiness: Berücksichtigung von Gebäudeautomation, Mess-/Regeltechnik, Ladeinfrastruktur-Voraussetzungen und organisatorischer Betriebsfähigkeit.
– Abgrenzung: Sanierung ohne belastbare Nachweis- und Dokumentationsstruktur erzeugt Reibung bei Finanzierung, Förderfähigkeit, Reporting und späteren Folgeprojekten.

8. Zukunftsfähigkeit und Nachhaltigkeit
– Langfristige Strategie: CO₂-Reduktion, Ressourcen- und Betriebskostenersparnis, Einhaltung künftiger Energiestandards, Integration in übergeordnete Quartierskonzepte.
– Regulatorische Zukunftsfähigkeit: Reihenfolgeplanung von Hülle/Strängen/Anlagentechnik mit Blick auf die EPBD-Umsetzung bis 2026 und die daraus abgeleiteten Pfade bis 2030/2035 – um spätere Nachrüstzwänge zu vermeiden.
– Abgrenzung: Kurzfristige Einzelmaßnahmen bleiben oft hinter den Potenzialen einer nachhaltigen Bestandssanierung zurück.

BIM-Planung und Digitalisierung

BIM

Unser Anspruch an Qualität, den wir heute formulieren ist maßgeblich für die Lebensräume zukünftiger Generationen. Deshalb arbeiten wir heute schon mit der Unterstützung digitaler Tools an einer klimagerechten Architektur. So schaffen wir es sämtliche Daten übersichtlich und transparent darzustellen und legen so den Grundstein für eine vereinfachte Kommunikation in der Planung.